Как Лос-Анджелес борется с кризисом доступного жилья
В городах США не хватает миллионов единиц жилья. В сочетании с другими факторами этот дефицит радикально увеличивает стоимость как аренды, так и покупки домов. Лос-Анджелес не является исключением; Поскольку 74% земель отведено исключительно под односемейные дома, строительство многоквартирного жилья ограничено чрезвычайно небольшой частью города, что затрудняет строительство нового доступного жилья. Сложные многолетние процессы утверждения разрешений часто делают эти проекты еще менее осуществимыми.
Вот почему в декабре 2022 года мэр Карен Басс применила радикальный подход, объявив чрезвычайное положение, чтобы ускорить утверждение проектов доступного жилья, что позволило застройщикам ускорить реализацию проектов со стабилизированной арендной платой за счет сокращения сроков выдачи разрешений и освобождения от правил зонирования. Компания Executive Direction (ED1) создала волну заявок на доступное жилье, причем, что удивительно, не только от застройщиков, использующих государственные деньги, но и от частных.
Доступное жилье в США обычно строят застройщики, работающие на государственные субсидии. Обычно для проектов такого типа существует разрыв в финансировании между стоимостью строительства такого жилья и стоимостью его сдачи в аренду по доступной цене. В сфере доступного жилья этот разрыв обычно устраняется за счет налоговых льгот на федеральном уровне и уровне штата, городских грантов и других субсидий.
ED1 мэра Карен Басс позволяет избежать необходимости в этих субсидиях во многих предлагаемых проектах, просто оптимизируя их. Помимо ускорения процесса получения разрешений, эти проекты могут использовать ряд законов о «бонусах за плотность», которые позволяют им добавлять больше квартир и этажей на участках, которые в противном случае не были бы разрешены кодексом зонирования, и отменять требования к парковке. По данным Кэла Мэттерса, за последний год или около того городу было представлено 16 150 доступных квартир, что больше, чем общее количество утвержденных доступных квартир в 2020, 2021 и 2022 годах вместе взятых.
Несмотря на первоначальный оптимизм, проекты доступного жилья, предлагаемые в богатых жилых кварталах на одну семью, застопорились. Через шесть месяцев после подписания приказа городские власти пересмотрели правила, в результате чего проекты, запланированные для односемейных кварталов, стали неприемлемыми. Согласно анализу Los Angeles Daily News, это внезапное изменение директивы усиливает существующие модели экономической сегрегации. В соответствии с новыми ограничениями только 32% новых проектов в беднейших районах не будут соответствовать требованиям, а в более богатых более 80% проектов не будут реализованы.
Это будет не первый случай, когда зонирование на одну семью усиливает социальное неравенство. Как и во многих других городах США, в Лос-Анджелесе существует устаревшая политика зонирования, которая привела к разрастанию и сегрегации. Самир Гамбхир, директор программы показателей капитала в Институте других и принадлежности Калифорнийского университета в Беркли, подчеркнул в интервью LAist, что карты Лос-Анджелеса, составленные его командой, показывают, что город использовал зонирование как механизм для накопления ресурсов и исключения маргинализированных сообществ.
Такие города, как Миннеаполис и Портленд, предприняли шаги для борьбы с этими проблемами, сняв ограничения на зонирование для одной семьи. Миннеаполис полностью отменил зонирование на одну семью, разрешив строительство двух- и трехквартирных домов в каждом районе. Они также изменили свои правила зонирования, чтобы обеспечить большую плотность в центре города и вдоль транзитных коридоров, избавились от требований к парковке и отменили разрешения на использование ADU. Исследования благотворительного фонда Pew Charitable Trusts, показывающие изменения после реформ зонирования города, показали, что их преимущества являются хорошим планом повышения доступности жилья.
Однако простого решения проблемы предложения жилья недостаточно без одновременного внимания к доступности жилья. Многообещающая директива Лос-Анджелеса, как оказалось, обладает потенциалом обеспечить и то, и другое, но она также доказала острую необходимость реформы зонирования. Как и многие другие американские города, Лос-Анджелес предвзято отдает предпочтение жилым районам на одну семью, которые были определены на основе загадочных законов, основанных на практике исключения. Существует настоятельная необходимость изменить эту ситуацию не только потому, что разрастание является неустойчивым, но и потому, что оно мешает строительству более доступного жилья и равноправных сообществ.
