Преобразование центральных городов США: импульс трансформации офисов в жилье растет
Города по всей территории США изо всех сил пытаются заполнить свои офисные помещения. Центры крупных городов, таких как Вашингтон (округ Колумбия), Бостон и Сан-Франциско, становятся все более пустующими, в то время как городские центры небольших городов Ржавого пояса борются за выживание вообще. Эта тенденция сохраняется и за пределами США: к концу десятилетия более трех четвертей офисных зданий в Европе столкнутся с риском устаревания. Причина этого в большинстве случаев проста: переизбыток офисов и переход на удаленную работу. Эти пустующие здания могут вызвать негативный эффект домино экономических и социальных проблем для городов, а их избыток в сочетании с нехваткой жилья вызвал дискуссии среди городов и архитекторов о надвигающейся необходимости превратить офисы в жилье.
Адаптация офисных помещений под жилье может показаться простой задачей, но она сопряжена со своими проблемами, включая зонирование, технические и финансовые сложности. Правила и кодексы зонирования препятствуют гибкости в использовании программ и освоении новых типов жилья. Существуют также технические препятствия, связанные с системой отопления, вентиляции и кондиционирования, водопроводом и доступом естественного дневного света, что делает некоторые офисные здания более подходящими кандидатами, чем другие. Более того, финансовые препятствия вырисовываются серьезными: рекордно высокие ставки по ипотечным кредитам и все еще высокие цены на офисные здания.
Какими бы устрашающими ни казались все эти проблемы, исторически эта концепция не нова. В 1990-е годы и Нью-Йорк, и Лос-Анджелес приняли городские постановления, поощряющие приспособление пустующих офисных зданий под жилье. В Нью-Йорке из-за рецессии 90-х годов и терактов 11 сентября город принял изменения в зонировании, налоговые льготы и государственные облигации для финансирования застройщиков, желающих перепрофилировать неиспользуемые офисные здания. Это помогло превратить около 20 миллионов квадратных футов финансового района нижнего Манхэттена в 17 000 домов. В Лос-Анджелесе также произошла аналогичная волна преобразований после того, как в 1999 году город принял постановление об адаптивном повторном использовании, в результате которого было построено около 15 000 единиц жилья.
В настоящее время в США аналогичные изменения и стимулы происходят на федеральном и городском уровнях, чтобы компенсировать затраты и проблемы, связанные с этими преобразованиями. Совсем недавно, в октябре этого года, администрация Байдена-Харриса объявила о мерах по поддержке перевода коммерческих зданий с большим количеством пустующих помещений в доступные жилые помещения. Эти действия включают новое финансирование, техническую помощь и продажу федеральной собственности. На местном уровне города также предлагают стимулы. Бостон предлагает застройщикам налоговые льготы на недвижимость, а Портленд, штат Орегон, отменяет сборы и предоставляет исключения из стандартов улучшения.
В ответ на эти дискуссии архитекторы представляют творческие видения того, как могут выглядеть эти преобразования. Брукс Скарпа недавно переосмыслил здание Роберта К. Уивера в Вашингтоне для выставки дизайна BRUTAL DC. Их видение включает в себя 300 единиц жилья, сокращенные офисные площади и общественные удобства. Они решили такие проблемы, как естественное дневное освещение и расположение систем отопления, вентиляции и кондиционирования, заменив устаревшее ядро общим садом в центральном внутреннем дворе. Их дизайн отводит почти 45% площади под доступное жилье, продвигая варианты совместного проживания и демонстрируя потенциал перепрофилирования больших офисных зданий в новые модели жилья.
В настоящее время в городах США наблюдается тенденция к разработке стимулов для преобразования офисов в жилье. Это не напрасно; городским центрам нужны эти изменения, чтобы выжить. Инвестиции в изменение этих городских ландшафтов могут проложить путь к новой волне преобразований офисов в жилье, открывая огромный потенциал для инновационных жилищных решений. Будем надеяться, что эти финансовые стимулы и изменения зонирования предоставят застройщикам и архитекторам достаточную свободу и возможность для инноваций и изучения новых моделей социального жилья, создавая более справедливые и ориентированные на человека центры города.
