Преобразование пустующих офисов в динамичные многофункциональные центры: решения для незанятых зданий в центрах городов США
Незанятые офисные здания в крупных городах США превращают их центры в так называемую «городскую петлю гибели». С широким распространением гибридной работы приток офисных работников в центральные деловые районы резко сократился. В результате розничный и ресторанный бизнес в этих районах испытывает трудности, городские транспортные системы теряют пассажиропоток, а городские власти сталкиваются с потерей налоговых поступлений, необходимых для поддержания общественной безопасности и санитарии. Итак, как города могут вернуть людей в свои центральные деловые районы? В то время как дискуссии о преобразовании офисов в жилье принесли значительные плоды в городских и федеральных стимулах по всей территории Соединенных Штатов, какие решения существуют для офисов, которые не подходят для такого преобразования?
Дискуссии вокруг преобразования офисов в жилье стимулировали существенные городские и федеральные стимулы. Однако не все офисы пригодны для такой адаптации. Согласно всестороннему исследованию Gensler, анализирующему более 1000 зданий в более чем 123 городах США, только 25% этих построек пригодны для проживания. В то время как старые офисные здания, обычно меньшего размера и с более низкими потолками, претерпели успешные преобразования, новые конструкции с более крупными перекрытиями создают более серьезные препятствия из-за таких факторов, как освещение и системы отопления, вентиляции и кондиционирования.
Исследования, взятые из опроса инвесторов AFIRE International 2023 года, показывают, что 90% институциональных инвесторов прогнозируют преобразование нескольких офисов в жилые и другие виды использования в ближайшие пять лет. Учитывая надвигающийся переизбыток предложения, вызывающий необходимость преобразований, изучение альтернативных программ, которые стимулируют пешеходное движение в центре города, становится необходимым.
Что определяет привлекательный центр города? Процветающий и устойчивый городской ландшафт зависит от разнообразия опыта и использования. Речь идет о поиске правильного баланса между первым, вторым и третьим местами, включая жилье, разнообразные центры трудоустройства и яркие социальные центры. Уязвимость центральных городов США проявилась во время пандемии COVID-19, продемонстрировав непропорциональную зависимость от офисно-ориентированной среды.
Представляя себе яркий и разнообразный центр города, Генслер предлагает стратегию «офис для всего». Их видение предполагает детальный подход к адаптации офисов и частичное изменение офисных зданий в зависимости от местных требований и потребностей, а также стратегическое использование активов здания. Они утверждают, что офисные структуры могли бы сохранить часть существующих офисных помещений, одновременно используя их для других целей в зависимости от потребностей района. Этот подход предполагает максимизацию эффективности здания за счет гибких договоренностей об аренде и внутренних конфигураций для размещения различных видов деятельности.
Аналогичным образом, Глобальный институт McKinsey выступает за создание гибридных пространств, которые могли бы предоставлять удобства для привлечения людей в зависимости от арендатора и местоположения. Они утверждают, что девелоперы должны начать «зарабатывать на поездках на работу» за счет офисных работников и покупателей. Например, офисные здания могут создавать общие общественные пространства и привлекательные мероприятия для всех арендаторов, в то время как девелоперы розничной торговли могут сделать нечто подобное, предоставляя больше впечатлений от покупок. Примером, который они используют, является компания по производству спортивных товаров, которая одновременно выполняет функции общественного спортивного центра.
Дэвид Уэзерман из HOK представляет смелое переосмысление офисного здания на площади Канады, 8 в Лондоне, представляя его как вертикальный район с разнообразными функциями. Его умозрительное предложение разобьет здание на ряд зон, которые будут расположены вертикально. Новые программы включают жилые, гостиничные, офисные лаборатории и творческие пространства, которые, по его мнению, являются программами, актуальными и необходимыми для этого района. Общие пространства будут располагаться между зонами, создавая общественные зоны для совместной работы. Он решает проблемы с дневным освещением, которые возникают при трансформации офисного здания из-за глубоких этажей, размещая все новые программы по периметру здания. В этой схеме дневное освещение также будет решено за счет углубления фасада здания различными способами по всему зданию и создания террасных пространств в жилых домах. Вдобавок ко всему, он переосмысливает преобразование существующего вестибюля в пространство, открытое для публики, с магазинами, ресторанами, художественными и производственными помещениями.
Кризис, с которым столкнулись многие города США, возможно, развернулся независимо от Covid-19, поскольку он обусловлен уязвимостью, присущей монопрограммным городским районам. Хотя переоборудование офисов в жилье может быть ответом на некоторые из этих пустующих построек, это не может быть универсальным решением. Офисные здания, их разные размеры и конфигурации, а также их разнообразное окружение требуют индивидуального подхода, а также продуманных и нестандартных стратегий. Возможно, сейчас настало время переосмыслить не только монопрограммные кварталы, но и массивные монопрограммные здания, превратив огромные офисные структуры, созданные исключительно для офисной работы и производства, в экспериментальные центры смешанного использования, создающие сообщества.
