В нашей серии «Возрождение социального жилья» мы рассмотрим, как судьба британских комплексов социального жилья стала актуальной темой, поскольку советы борются с жилищным кризисом и проблемами сохранения.
Восстановление социальных жилищных комплексов, которое обычно включает в себя снос послевоенных поместий и замену их новым жильем, что увеличивает общее количество квартир, но уменьшает долю домов, сдаваемых в социальную аренду, стало в Великобритании весьма спорным вопросом.
За последние 10 лет в Англии было снесено бульдозерами почти 60 000 домов, арендуемых социальными организациями, а в одном только Лондоне, как сообщается, 101 поместье все еще находится под угрозой.
Социальное жилье «уничтожено»
Политики, советы и жилищные ассоциации, реализующие проекты восстановления, утверждают, что они являются эффективным способом увеличения общего предложения жилья при одновременном улучшении условий жизни для арендаторов.
Но схемы восстановления часто вызывают большие споры: некоторые оппоненты утверждают, что они могут быть равнозначны социальной чистке, поскольку давние жители переселяются в другие места.
Кампании против сноса часто привлекали внимание архитектурного сообщества – в первую очередь безуспешные попытки спасти сады Робин Гуда в восточном Лондоне, снесенные в 2017 году.
Кампании против сноса не смогли спасти Сады Робина Гуда (также на вершине). Фото Люка Хейса
Теперь, когда обеспокоенность по поводу кризиса доступности жилья в Великобритании продолжает расти, писательница и журналист Анна Минтон считает, что изменение общественного мнения по поводу социального жилья может повернуть вспять ход дальнейшего возрождения недвижимости.
«Поместье уничтожено, и люди хотели бы в нем жить», — сказал Минтон, ярый критик возрождения поместья. «Я думаю, что он потерял свою плохую репутацию – люди думают: «если бы только дома в муниципальных поместьях были такими, какими они были раньше».
«Интерес возобновился, потому что доступное жилье и жилищный кризис находятся на вершине политической повестки дня, чего раньше не было», — сказала она . «Этот большой толчок к возрождению поместья – я думаю, он достиг своего пика».
Имон Макголдрик, управляющий директор торговой организации Национальной федерации ALMO (компаний по управлению муниципальным жильем), добавил, что местные власти, возможно, менее склонны сносить социальное жилье, поскольку они тратят все большую часть своих бюджетов на борьбу с ростом бездомности.
«Во многих муниципалитетах длинные очереди для бездомных, у всех есть списки ожидания», — сказал он у.
«Если мы постучим [an estate] вниз, мы теряем эти 200 или 500 квартир, пока заменяем их, и это может означать, что много людей будут находиться во временном жилье, пока строятся новые дома», — добавил он. «Это может быть разница в пять или 10 лет».
«Смешанные чувства» по поводу микрорайонов
Среди тех, кто борется за сохранение муниципальных поместий, — архитектурная благотворительная организация «Общество двадцатого века», в список зданий, находящихся под угрозой, входят поместье Альтон на юго-западе Лондона и Центральный холм в Ламбете, Лондон.
Как и Минтон, директор благотворительной организации Кэтрин Крофт считает, что люди все больше осознают ценность существующих муниципальных поместий.
«Я думаю, что люди часто испытывают смешанные чувства по этому поводу», — сказала она у.
«Во многих случаях они прекрасно осознают, что [the buildings] в них не вкладывались средства, что они не получали должного обслуживания, и они могут чувствовать себя невероятно разочарованными из-за этого, забытыми и пренебрегаемыми».
Реконструкция Balfron Tower вытеснила муниципальных арендаторов. Фото Getty Images
«Но я думаю, что они часто действительно ценят стандарты пространства – особенно жилье после 1960-х, 70-х и 80-х годов, в котором есть большие жилые помещения, много места для хранения вещей и часто балконы», – добавила она.
«И часто общественные помещения этих поместий проектировались невероятно тщательно, чтобы обеспечить приятную обстановку для здания и интересные места для отдыха».
«Множество конструктивных ошибок» в послевоенном жилье
Однако это касается не каждого поместья. Особую озабоченность вызывают поместья, построенные с использованием крупнопанельных систем (LPS).
Строительство LPS, которое сравнивают с бетонным карточным домиком, впервые оказалось в центре внимания после катастрофы Ронан-Пойнт в восточном Лондоне в 1968 году, когда в результате частичного обрушения недавно построенного многоквартирного дома погибли четыре человека.
«Основная проблема для местных властей заключается в том, что в 1960-х и 70-х годах велось массовое строительство муниципальных домов, большая часть которых имела высокую плотность застройки – значительная часть из них представляла собой бетонное строительство из крупных панелей», – сказал Макголдрик.
«Честно говоря, я думаю, что в них было много конструктивных ошибок – я думаю, это приемлемо, особенно в случае системы с большими панелями».
Во многих случаях строительство зданий ЛПС приводило к проблемам сырости и плесени внутри квартир. В муниципалитетах, испытывающих нехватку денежных средств, эти проблемы со временем усугублялись из-за отсутствия технического обслуживания.
«Некоторые детали были не очень хорошими, иногда болты не были соединены – кроме того, по своей сути они представляли собой огромные куски бетона, и они остывали», – добавил МакГолдрик.
Гренфелл обратил внимание на содержание муниципального поместья
И хотя в последние годы аргументы в пользу реконструкции вместо сноса стали более убедительными, сохранение муниципального жилья не всегда обходилось без проблем.
Недавним примером является башня Балфрон в Попларе, восточный Лондон, спроектированная архитектором Эрно Голдфингером и построенная в 1967 году.
Жилищная ассоциация Poplar Harca создала совместное предприятие с застройщиками Telford Homes и Londonnewcastle для ремонта башни в рамках проекта, в рамках которого арендаторов муниципального совета выселяли из здания и не разрешали вернуться. Квартиры в доме были выставлены на продажу в 2019 году, но по состоянию на август прошлого года ни одна не была продана.
Семьдесят два человека погибли в результате пожара в Гренфелл-Тауэр после неудачного проекта реконструкции. Фото Гетти
Тем временем в Гренфелл-Тауэр в Северном Кенсингтоне Королевский округ Кенсингтон и Челси решил инвестировать в реконструкцию существующего здания и оставить его в качестве муниципального жилья, что привело к катастрофическим последствиям.
В июне 2017 года в результате пожара в здании погибло 72 человека, поскольку он быстро распространился по облицовке, установленной в рамках модернизации, направленной на повышение тепловой эффективности здания.
«Трагедия в Гренфелле родилась из-за того, что это холодная башня, счета за отопление высокие, поэтому давайте утеплим ее», — сказал Макголдрик. «Идея была фантастической, исполнение работ и продукция явно не были».
Однако Минтон утверждает, что катастрофа в Гренфелле с тех пор повлияла на изменение взглядов людей на муниципальные поместья.
«Когда башня сгорела, в течение первых нескольких недель или около того средства массовой информации говорили, что это гетто, ужасный муниципальный квартал – и была просто обратная реакция; люди говорили: «Это было совсем не так, это было по-настоящему смешанное сообщество, людям нравилось жить в нем», — сказала она.
«Это пролило свет на то, как это было на самом деле, а не на ту историю, которую так часто рисуют средства массовой информации».
Регенерация «не должна быть ругательным словом»
Картина также существенно различается по стране. Кевин Гарви, региональный руководитель юго-западного региона торговой организации жилищных ассоциаций Национальной жилищной федерации, утверждает, что есть области, где восстановление может стать ценным инструментом в стимулировании местной экономики.
«Возрождение играет действительно важную роль в разных частях страны, и это не обязательно должно быть ругательным словом», — сказал он у.
«Есть абсолютный аргумент в пользу того, что сектор должен рассматривать регенерацию как особый путь, особенно если стоимость работ по ремонту таких домов – домов, которые трудно модернизировать, дома, с которыми трудно обращаться – где на самом деле стоимость этих работ превышает стоимость конкретного дома как актива».
Ключевым моментом, по его словам, является обеспечение того, чтобы интересы людей, живущих в пострадавших домах, были должным образом учтены.
«Действуя в интересах бизнеса и в интересах людей, живущих в этих домах, это необходимо взвесить и рассматривать как часть процесса возрождения», — сказал Гарви.
Изменение финансовой картины
Социальные арендодатели часто заявляют, что снос и восстановление ветхого поместья обходится дешевле, чем стоимость ремонта. Финансирования социального жилья постоянно не хватает, и, по словам Крофта, это следует учитывать при рассмотрении вопроса о сносе или сохранении.
«Трудно найти деньги не только на проекты реконструкции и реставрации, но, что еще более важно, на текущее техническое обслуживание», — сказал Крофт. «Это так непривлекательно, но абсолютно критично».
Но и здесь ситуация может измениться. Одной из основных затрат на восстановление является покупка домов, подлежащих сносу, у домовладельцев в поместье.
Были печально известные примеры, когда людей заставляли продавать свои дома за ничтожные суммы и, как следствие, им приходилось переезжать далеко за пределы этого района – особенно в поместье Хейгейт в Саутуорке.
После вынесения знакового постановления, касающегося близлежащего поместья Эйлсбери, социальные арендодатели теперь обязаны платить больше.
«Было проведено несколько очень громких публичных расследований», — сказал Минтон. «Когда становится ясно, что домовладельцы-резиденты будут бороться с советами и им придется получать гораздо больше при принудительной покупке, это перестает иметь такой большой финансовый смысл для советов».
Руководство по планированию, вероятно, будет уделять все больше внимания удержанию сотрудников. Фото Руммана Амина
Затем идут дебаты по поводу устойчивости. Поскольку строительная индустрия все больше внимания уделяет проблемам, связанным с содержанием углерода, сохранение существующих зданий стало приоритетом.
Согласно обновленному руководству по планированию, опубликованному мэром Лондона Садиком Ханом, крупные проекты в городе должны будут соответствовать установленным стандартам выбросов углерода и отдавать приоритет сохранению существующих зданий, а не сносу.
«Это абсолютно то, что жилищные ассоциации учитывают в своем мышлении – мы не можем говорить о чистой нулевой экономике и чистом нулевом значении декарбонизации домов, не думая об этом аспекте воплощенного углерода в любой происходящей регенерации», – сказал Гарви.
Развитие строительных технологий также может сделать модернизацию существующих зданий более эффективной. Общество Двадцатого века, например, работало над новым оконным решением для поместья Голден Лейн в лондонском Сити, установив вакуумное остекление вместо двойного остекления, чтобы улучшить изоляцию.
«Это гораздо более узкий сэндвич, а это означает, что его гораздо легче вписать в существующие оконные рамы», — сказал Крофт.
Независимо от политики, подобные практические соображения могут означать, что находящиеся под угрозой поместья еще какое-то время будут в безопасности.
Главное фото — Dezeen.
Иллюстрация Джека Бедфорда
Возрождение социального жилья
Эта статья является частью серии Dezeen «Возрождение социального жилья», в которой рассматривается новая волна качественного социального жилья, строящегося по всему миру, и задается вопросом, может ли масштабное возвращение к социальному жилищному строительству помочь решить проблемы доступности и бездомности в наших крупных городах.
