Чтобы помочь начать нашу серию «Возрождение социального жилья», Питер Аппс призывает вернуться к массовому строительству общественных домов в городах по всему миру.
Что ждет наши крупные города в будущем? Урбанизация стала одной из важнейших тенденций современности. Более половины населения мира в настоящее время проживает в городских районах – все чаще в крупных, очень густонаселенных городах – и прогнозы показывают, что эта доля будет продолжать расти до 2050 года.
Но жилье в городских центрах становится все более недоступным.
В последние годы огромные объемы капитала были вложены в приобретение недвижимости в городах, особенно после мирового финансового кризиса 2008 года и политики количественного смягчения, которую многие центральные банки приняли после него.
«Жилье в городских центрах становится все более недоступным»
В 2013/14 году корпоративные покупки более крупной недвижимости в 100 крупнейших городах мира выросли с 600 миллиардов долларов до 1 триллиона долларов. В отчете, поддержанном ООН за 2017 год, говорится, что недвижимость составляет 60 процентов стоимости всех мировых активов, причем жилая недвижимость составляет 75 процентов от этой суммы.
«Жилье находится в центре исторических структурных преобразований в глобальных инвестициях и экономиках промышленно развитых стран, что имеет глубокие последствия для тех, кто нуждается в адекватном жилье», — говорится в докладе.
Люди, пытающиеся найти приличный дом в наших крупных городах, теперь конкурируют с такими фондами, как Blackstone, инвестором в активы, чье богатство превышает ВВП Дании и который с 2008 года «покупает аренду многоквартирных домов по беспрецедентным ценам по всему миру» с 2008 года. исследования независимых экспертов по правам человека.
Они также конкурируют с более мелкими портфельными инвесторами, которые рассматривают дома как путь к финансовой безопасности: что-то, что нужно превратить в AirBnb или жилье для краткосрочной аренды.
Это соревнование, которое большинство из нас просто не может выиграть, а поражения приводят к эскалации социальных проблем во всем развитом мире.
В Лондоне количество бездомных достигло исторического максимума, а начальные школы закрывают свои двери, потому что люди либо решают не заводить детей, либо покидают город, чтобы найти жилье для всей семьи в другом месте, когда они это делают.
Мир может прийти к тому же решению, что и в начале 20-го века.
В настоящее время город полон голодных, бездомных детей, которые полагаются на продовольственные банки, чтобы набить желудок, и не имеют постоянного места, которое можно было бы назвать домом. The Times недавно опубликовала статью о школе на юге Лондона, в которой говорится, что 80 процентов детей живут в установленных законом временных приютах для бездомных.
Дети также покидают крупные города США, а бездомность в таких городах, как Нью-Йорк, достигла уровня, невиданного со времен Великой депрессии. В ноябре 2023 года насчитывалось 92 824 бездомных, в том числе 33 365 бездомных детей, которые каждую ночь спали в главном муниципальном приюте города.
Что мы можем с этим поделать? К счастью, есть ответ. Мир может прийти к тому же решению, что и в начале 20-го века: предоставлять жилье как государственную услугу, а не просто полагаться на рынок.
За 60 лет с момента окончания Первой мировой войны до подъема тэтчеристского неолиберализма в 1980-х годах государственное жилищное строительство преобразило Лондон. Исчезли викторианские трущобы, семьи, живущие в отдельных комнатах, уличные туалеты, эксплуататорские домовладельцы эпохи Чарльза Диккенса.
На их месте появились муниципальные жилые комплексы, находящиеся в государственной собственности – теплые, безопасные, сухие, просторные и доступные по цене, с арендной платой, установленной по формулам, основанным на средних доходах местных жителей. К 1981 году 34,8 процента лондонцев жили в социальном жилье.
Это была база, на которой мог бы быть построен совсем другой город XXI века. Вместо этого инвестиции в социальное жилье были прекращены, дома продавались со скидкой, а жильем пренебрегали, приводили в упадок и в конечном итоге во многих случаях сносили.
Частный рынок вышел из-под контроля, поскольку он больше не реагирует на запросы отдельных лиц.
С тех пор, с принятием современных бюджетных правил и прекращением масштабного государственного вмешательства на такие рынки, как жилищное строительство, большая часть мира не строила государственное жилье с такими же амбициями.
Но спрос никогда не был выше. Даже в Париже – столице страны, где инвестиции в социальное жилье всегда были сравнительно высокими – на каждый свободный социальный дом в регионе приходится 10 кандидатов, и более 750 000 человек ждут социального жилья. В преддверии Олимпийских игр этим летом город сталкивается с серьезной дилеммой: так много гостиничных номеров используется для размещения бездомных, что их может не хватить для болельщиков.
Когда мы строили крупные города в последние десятилетия, мы, как правило, обслуживали потребности фондов недвижимости, жаждущих активов, а не граждан, ищущих дом и достойную работу. В последнее десятилетие Лондон пережил эпоху строительного бума. С 2015 года было построено 316 498 домов – почти два новых района. Но только 7526 из них были сданы в социальную аренду. Это около 2 процентов.
Мы построили такие объекты, как Nine Elms – новый жилой комплекс, окружающий посольство США в Лондоне. Построенный совместным предприятием ирландской компании по недвижимости Ballymore и гигантского малайзийского инвестора EcoWorld, здесь было построено более 5000 домов, еще 15 000 еще предстоит построить.
Но хотя были найдены деньги на «Небесный бассейн», подвешенный на высоте 35 метров, и новую подземную железную дорогу, чтобы повысить его привлекательность для потенциальных покупателей, застройщики договорились о снижении количества предоставляемого доступного жилья всего до 18 процентов.
Это не будущее для наших городов. Частный рынок вышел из-под контроля, потому что он больше реагирует не на частных лиц, а на богатство крупнейших инвесторов планеты. Единственный способ разорвать этот порочный круг — перестать полагаться на рынок.
Это крупная инвестиция, но мы не можем позволить себе ее не сделать.
Есть небольшие зеленые ростки прогресса, свидетельствующие о том, что это происходит снова. В Лондоне возвращается государственное жилье: органы местного самоуправления строят дома впервые с 1970-х годов. Цифры по-прежнему незначительны на общем рынке жилья, но рост был быстрым. Зачастую они входят в число самых интересных с архитектурной точки зрения проектов, которые может предложить город.
В Нью-Йорке местные законодатели недавно проголосовали за создание застройщика государственного жилья, который будет взимать с жителей не более 25 процентов их дохода.
Эти проекты могут стать началом. Но нам нужен серьезный сдвиг в том, как мы смотрим на государственное жилье в наших больших городах: да, это крупная инвестиция, но мы не можем позволить себе ее не сделать.
Следующие 100 лет будут непростыми для городов. Население будет стареть, изменение климата приведет к наводнениям, жаре и пожарам, а технологии заменят многие рабочие места, на которые сегодня полагаются жители. Чтобы иметь надежду пережить эти испытания, людям нужна безопасность места для жизни.
Нам нужно начать строить такие места, и путь, по которому нам следует идти, — это государственное жилье, а не рынок, искаженный огромными сундуками с сокровищами самых богатых инвесторов мира.
Питер Аппс — лондонский журналист, специализирующийся на социальном жилье. Ранее он был заместителем редактора журнала Inside Housing, а его книга о пожаре в башне Гренфелл под названием «Покажи мне тела» получила премию Оруэлла 2023 года за политические статьи.
Фотография, на которой изображена Беван-роуд от Peter Barber Architects на юго-востоке Лондона, принадлежит Морли фон Штернбергу.
Иллюстрация Джека Бедфорда
Возрождение социального жилья
Эта статья является частью серии Dezeen «Возрождение социального жилья», посвященной новой волне качественного социального жилья, строящегося по всему миру, и задается вопросом, может ли масштабное возвращение к социальному жилищному строительству помочь решить проблемы доступности и бездомности в наших крупных городах.
