Чтобы помочь начать нашу серию «Возрождение социального жилья», Питер Аппс призывает вернуться к массовому строительству общественных домов в городах по всему миру.
Что ждет наши крупные города в будущем? Урбанизация стала одной из важнейших тенденций современности. Более половины населения мира в настоящее время проживает в городских районах – все чаще в крупных, очень густонаселенных городах – и прогнозы показывают, что эта доля будет продолжать расти до 2050 года.
Но жилье в городских центрах становится все более недоступным.
В последние годы огромные объемы капитала были вложены в приобретение недвижимости в городах, особенно после мирового финансового кризиса 2008 года и политики количественного смягчения, которую многие центральные банки приняли после него.
«Жилье в городских центрах становится все более недоступным»
В 2013/14 году корпоративные покупки более крупной недвижимости в 100 крупнейших городах мира выросли с 600 миллиардов долларов до 1 триллиона долларов. В отчете, поддержанном ООН за 2017 год, говорится, что недвижимость составляет 60 процентов стоимости всех мировых активов, причем жилая недвижимость составляет 75 процентов от этой суммы.
«Жилье находится в центре исторических структурных преобразований в глобальных инвестициях и экономиках промышленно развитых стран, что имеет глубокие последствия для тех, кто нуждается в адекватном жилье», — говорится в докладе.
Люди, пытающиеся найти приличный дом в наших крупных городах, теперь конкурируют с такими фондами, как Blackstone, инвестором в активы, чье богатство превышает ВВП Дании и который с 2008 года «покупает аренду многоквартирных домов по беспрецедентным ценам по всему миру» с 2008 года. исследования независимых экспертов по правам человека.
Они также конкурируют с более мелкими портфельными инвесторами, которые рассматривают дома как путь к финансовой безопасности: что-то, что нужно превратить в AirBnb или жилье для краткосрочной аренды.
Это соревнование, которое большинство из нас просто не может выиграть, а поражения приводят к эскалации социальных проблем во всем развитом мире.
В Лондоне количество бездомных достигло исторического максимума, а начальные школы закрывают свои двери, потому что люди либо решают не заводить детей, либо покидают город, чтобы найти жилье для всей семьи в другом месте, когда они это делают.
Мир может прийти к тому же решению, что и в начале 20-го века.
В настоящее время город полон голодных, бездомных детей, которые полагаются на продовольственные банки, чтобы набить желудок, и не имеют постоянного места, которое можно было бы назвать домом. The Times недавно опубликовала статью о школе на юге Лондона, в которой говорится, что 80 процентов детей живут в установленных законом временных приютах для бездомных.
Дети также покидают крупные города США, а бездомность в таких городах, как Нью-Йорк, достигла уровня, невиданного со времен Великой депрессии. В ноябре 2023 года насчитывалось 92 824 бездомных, в том числе 33 365 бездомных детей, которые каждую ночь спали в главном муниципальном приюте города.
Что мы можем с этим поделать? К счастью, есть ответ. Мир может прийти к тому же решению, что и в начале 20-го века: предоставлять жилье как государственную услугу, а не просто полагаться на рынок.
За 60 лет с момента окончания Первой мировой войны до подъема тэтчеристского неолиберализма в 1980-х годах государственное жилищное строительство преобразило Лондон. Исчезли викторианские трущобы, семьи, живущие в отдельных комнатах, уличные туалеты, эксплуататорские домовладельцы эпохи Чарльза Диккенса.
На их месте появились муниципальные жилые комплексы, находящиеся в государственной собственности – теплые, безопасные, сухие, просторные и доступные по цене, с арендной платой, установленной по формулам, основанным на средних доходах местных жителей. К 1981 году 34,8 процента лондонцев жили в социальном жилье.
Это была база, на которой мог бы быть построен совсем другой город XXI века. Вместо этого инвестиции в социальное жилье были прекращены, дома продавались со скидкой, а жильем пренебрегали, приводили в упадок и в конечном итоге во многих случаях сносили.
Частный рынок вышел из-под контроля, поскольку он больше не реагирует на запросы отдельных лиц.
С тех пор, с принятием современных бюджетных правил и прекращением масштабного государственного вмешательства на такие рынки, как жилищное строительство, большая часть мира не строила государственное жилье с такими же амбициями.
Но спрос никогда не был выше. Даже в Париже – столице страны, где инвестиции в социальное жилье всегда были сравнительно высокими – на каждый свободный социальный дом в регионе приходится 10 кандидатов, и более 750 000 человек ждут социального жилья. В преддверии Олимпийских игр этим летом город сталкивается с серьезной дилеммой: так много гостиничных номеров используется для размещения бездомных, что их может не хватить для болельщиков.
Когда мы строили крупные города в последние десятилетия, мы, как правило, обслуживали потребности фондов недвижимости, жаждущих активов, а не граждан, ищущих дом и достойную работу. В последнее десятилетие Лондон пережил эпоху строительного бума. С 2015 года было построено 316 498 домов – почти два новых района. Но только 7526 из них были сданы в социальную аренду. Это около 2 процентов.
Мы построили такие объекты, как Nine Elms – новый жилой комплекс, окружающий посольство США в Лондоне. Построенный совместным предприятием ирландской компании по недвижимости Ballymore и гигантского малайзийского инвестора EcoWorld, здесь было построено более 5000 домов, еще 15 000 еще предстоит построить.
Но хотя были найдены деньги на «Небесный бассейн», подвешенный на высоте 35 метров, и новую подземную железную дорогу, чтобы повысить его привлекательность для потенциальных покупателей, застройщики договорились о снижении количества предоставляемого доступного жилья всего до 18 процентов.
Это не будущее для наших городов. Частный рынок вышел из-под контроля, потому что он больше реагирует не на частных лиц, а на богатство крупнейших инвесторов планеты. Единственный способ разорвать этот порочный круг — перестать полагаться на рынок.
Это крупная инвестиция, но мы не можем позволить себе ее не сделать.
Есть небольшие зеленые ростки прогресса, свидетельствующие о том, что это происходит снова. В Лондоне возвращается государственное жилье: органы местного самоуправления строят дома впервые с 1970-х годов. Цифры по-прежнему незначительны на общем рынке жилья, но рост был быстрым. Зачастую они входят в число самых интересных с архитектурной точки зрения проектов, которые может предложить город.
В Нью-Йорке местные законодатели недавно проголосовали за создание застройщика государственного жилья, который будет взимать с жителей не более 25 процентов их дохода.
Эти проекты могут стать началом. Но нам нужен серьезный сдвиг в том, как мы смотрим на государственное жилье в наших больших городах: да, это крупная инвестиция, но мы не можем позволить себе ее не сделать.
Следующие 100 лет будут непростыми для городов. Население будет стареть, изменение климата приведет к наводнениям, жаре и пожарам, а технологии заменят многие рабочие места, на которые сегодня полагаются жители. Чтобы иметь надежду пережить эти испытания, людям нужна безопасность места для жизни.
Нам нужно начать строить такие места, и путь, по которому нам следует идти, — это государственное жилье, а не рынок, искаженный огромными сундуками с сокровищами самых богатых инвесторов мира.
Питер Аппс — лондонский журналист, специализирующийся на социальном жилье. Ранее он был заместителем редактора журнала Inside Housing, а его книга о пожаре в башне Гренфелл под названием «Покажи мне тела» получила премию Оруэлла 2023 года за политические статьи.
Фотография, на которой изображена Беван-роуд от Peter Barber Architects на юго-востоке Лондона, принадлежит Морли фон Штернбергу.
Возрождение социального жилья
Эта статья является частью серии Dezeen «Возрождение социального жилья», посвященной новой волне качественного социального жилья, строящегося по всему миру, и задается вопросом, может ли масштабное возвращение к социальному жилищному строительству помочь решить проблемы доступности и бездомности в наших крупных городах.
Мехико, пятый по величине город в мире, сталкивается с серьезными проблемами, которые делают его все…
Американская студия Susan T Rodriguez Architecture & Design включила местные материалы и энергосберегающие функции в…
Расположенный на одном из главных проспектов Манауса, VIPE 201 представляет собой внутреннюю ставку офиса Vipe…
В последнем выпуске нашего информационного бюллетеня Dezeen Debate представлен дом, окруженный бетонными блоками, созданный дизайн-студией…
Возобновляемый пассивный дом в городской среде, где жизнь на протяжении всей жизни и трезвая роскошь…
Ограниченный доступ жителей к жилью стал движущей силой неравенства. Теперь город намерен ликвидировать 10 101…