Социальное жилье в Америке: архитекторы должны ответить на вызов
Если вы следите за жилищной политикой в Америке, вы, возможно, заметили в последнее время особый термин: социальное жилье. Возможно, вы читали длинную научную статью, живете в городе, который кодифицирует политику социального жилья, таком как Сиэтл или Атланта, или видели одно из недавних упоминаний в The New York Times, освещающее истории успеха в США и Вене. Что касается дизайна, Dezeen запускает серию проектов по возрождению социального жилья.
По мере того, как этот термин входит в обиход, появились различные определения. В целях расширения сети в американском контексте меня интересует различие, заключающееся в том, что правительства (федеральные, штатные, местные) должны более активно участвовать в производстве и предоставлении жилья. Это различие важно, потому что у нас уже есть ошеломляющий набор политик на разных уровнях правительства, регулирующих жилищное строительство в Америке. Недавно в Калифорнии была проделана хорошая работа по реформированию и оптимизации жилищного строительства, и эти изменения важны. Но все больше хором задается вопросом, будут ли постепенные изменения достаточными (они не будут), или нам нужны системные реформы перед лицом продолжающегося жилищного кризиса по всей стране (нам нужны).
Прошлым летом на национальной конференции Американского института архитекторов (AIA) я организовал дискуссию по социальному жилью. В то же время я выступал с инициативой «Ист-Бэй для всех» за поддержку социального жилья в Калифорнии. Результатом этой пропаганды первоначально стал официальный документ «Калифорнийская жилищная корпорация: аргументы в пользу застройщика государственного сектора», написанный одним из моих коллег по дискуссии, Дереком Сейджхорном. В документе содержится призыв к созданию Калифорнийской жилищной корпорации, которая будет активно участвовать в строительстве жилья и внесет некоторые инновации в нашу ныне застрявшую жилищную парадигму.
Я был немного удивлен, что предложение комиссии было принято. Я был еще более унижен, когда меня пригласили на подкаст AIA, чтобы поговорить об этом. Люди со всей страны пришли послушать нашу презентацию, задать острые вопросы и выразить заинтересованность в продолжении беседы. Среди национальной аудитории возникла одна тема: скептицизм по поводу того, что социальное жилье может работать в США, что наше общество каким-то образом по сути несовместимо с ним. Другой вопрос заключался в том, что делать в более сложной политической обстановке: «Конечно, вы все можете иметь социальное жилье в Калифорнии. Что мы можем сделать в том штате, откуда я родом?»
Один из ответов на эти вопросы – подумать о местных инициативах, которые могли бы быть более гибкими. Усилия на федеральном уровне и уровне штатов, несомненно, будут продвигаться медленнее. Тем временем правозащитники, работающие на местном и/или региональном уровне, могут приступить к работе (см. Сиэтл и Атланту). Это может привести к региональным различиям, и это было бы здорово. Ранее упомянутые многолетние истории успеха в округе Бартоломью, штат Мэриленд, и Кембридже, штат Массачусетс, являются яркими примерами социального жилья, работающего на местном уровне в США, и постепенно появляются новые победы.
Фактически, начало работы на местном уровне соответствует истории государственного жилищного строительства в США. Жилищное управление города Нью-Йорка было первым агентством такого рода, созданным в 1934 году. За этим последовало на федеральном уровне Жилищное управление 1937 года. Закон, по существу написанный Кэтрин Бауэр Вурстер. Вурстер была одной из первых и всю жизнь сторонницей государственного жилья в США, но к 1957 году она увидела, что жесткая политика и первоначальные компромиссы по ограничению государственного жилья для групп с низкими доходами привели к мрачному тупику в сфере государственного жилья, заявив:
«…теперь кажется, что в первоначальном подходе было две фундаментальные ошибки: одна касалась формулирования базовой политики и управления ею, другая — вопроса физического планирования и проектирования. Подход 1937 года был естественным, обоснованным и даже необходимым в то время и представлял собой прогресс по сравнению с тем, что было раньше. Но оно слишком быстро застыло, стало слишком жестким, не допуская гибкой адаптации к американским ценностям и условиям».
В Калифорнии, где постоянный жилищный кризис заставляет задуматься о инновационной политике, мы по-новому взглянем на социальное жилье. В 2023 году был подписан закон SB 555, Закон о стабильном доступном жилье, автором которого является Аиша Вахаб. SB 555 — это необязывающий «законопроект об исследованиях», и, хотя он не дает старта производству сегодня, он ставит некоторые амбициозные цели — 600 000 единиц социального жилья посредством производства и приобретения за пять лет, 1,2 миллиона за 10 лет — и приносит значительную прибыль. заявления:
«Законодательное собрание находит и объявляет все следующее:
(1) Рынок частного жилья не смог удовлетворить потребности подавляющего большинства жителей Калифорнии, которые не могут позволить себе рыночную арендную плату…
(3) Доступное жилье, созданное в рамках федеральной программы налоговых льгот на жилье для малоимущих, является важной частью жилищного фонда Калифорнии, но недостаточно для удовлетворения потребности в жилье, доступном для тех, кто не может позволить себе рыночную арендную плату».
Это смелые заявления, призывающие к смелым действиям, но именно этого требует жилищный кризис в Калифорнии. И этот законопроект не прошел. В законодательном органе за него проголосовало подавляющее большинство, и его подписал губернатор, который, похоже, положил глаз на Белый дом. Кроме того, примечательно, что многие защитники жилищного права по всей стране приходят к одним и тем же выводам. Это не просто калифорнийский феномен.
Поскольку план социального жилья в Калифорнии разрабатывается в ближайшие месяцы, нам необходимо помнить об особых возможностях, которые предоставляет социальное жилье. Как говорится в тексте SB 555, нынешняя система использования федеральных налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC) необходима, но не отвечает потребностям населения. С годами программы зашли в унылый тупик, поскольку разработчики и архитекторы рассматривают ограниченный набор решений, оптимизированных для эффективной работы с заявками на финансирование. Вот несколько способов, которыми социальное жилье может улучшить жилищный ландшафт Калифорнии.
Смешанный доход
Типичные проекты LIHTC имеют требования к доходу, определяющие, кто может в них жить. Хотя это не обязательно плохо, многие успешные программы по всему миру (а также программа в Мэриленде) добились устойчивого успеха, предоставляя жилье, обслуживающее более широкий диапазон доходов. Эта модель решает несколько проблем. В зданиях со смешанным доходом некоторые жители могут платить арендную плату по рыночным ставкам, что помогает государственному застройщику быть менее зависимым от внешних субсидий или, в некоторых случаях, вообще не зависеть от государственных субсидий. Либо в масштабе всего портфеля, либо в отдельных зданиях мы могли бы создать финансово жизнеспособную организацию без необходимости бороться за государственное и/или федеральное финансирование. Это помогает оградить социальное жилье от сценария, при котором будущее финансирование будет сокращено; это также помогает государственному застройщику поддерживать часть своих зданий как дома по ценам ниже рыночных на постоянной основе. Это контрастирует с типичной моделью LIHTC, в которой единицы по ценам ниже рыночных могут быть конвертированы в рыночные по рыночным ценам через 15 лет.
Смешанная аренда
Как отметил мой коллега по дискуссии Алекс Шафран, здоровая жилищная среда предлагает разнообразные варианты владения жильем. На общественных собраниях, посвященных проектам доступного жилья, люди часто подходят и спрашивают, почему все дома сдаются в аренду или почему жилье для престарелых отделено от семейного жилья. Это тоже результат доминирующего подхода к доступному жилью в рамках модели LIHTC. Хотя в аренде квартир нет ничего плохого, реальность такова, что людям часто лучше всего на протяжении всей жизни обслуживать разные типы аренды. Когда квартиры по цене ниже рыночной являются единственным доступным типом аренды, семья может адаптироваться и найти способ вписаться в квартиру с тремя спальнями, что подводит меня к следующему пункту.
Типы единиц
Чтобы получить финансирование на семейное жилье в соответствии с типичной структурой LIHTC, необходимо предоставить минимальный процент домов с двумя и тремя спальнями. Установлены минимальные размеры единиц, и чтобы проекты оставались конкурентоспособными по затратам, размеры единиц колеблются в пределах минимальных значений. Опять же, в этих средствах управления нет ничего плохого, но они снова и снова создают ограниченный набор решений для проживания семей. Новый государственный застройщик мог бы признать, что семьи живут в разных домах, некоторые из которых могут не вписаться в квартиру с тремя спальнями, и мог бы начать строить более широкий спектр домов для удовлетворения более широкого спектра потребностей.
Общественное благо
Наконец, государственный разработчик должен строить, помня об общественном благе. Это изменение в мышлении может открыть новый взгляд на то, какие меры устойчивости и устойчивости имеют смысл. Благодаря разработкам LIHTC в Калифорнии проекты часто стимулируются к включению функций устойчивого развития до определенного момента. Они должны оставаться конкурентоспособными по стоимости в расчете на единицу площади, а также учитывать, что может наступить момент, скажем, через 15 лет, когда здание может перейти из рук в руки.
В связи с вышеупомянутой точкой смешанного дохода, государственные субсидии приводят к необходимости держать расходы под контролем. Если у государственного застройщика есть здание, которое не требует государственных субсидий, и он хочет инвестировать в систему, которая легко окупится за 25 лет, дополнительные первоначальные затраты на эту систему становятся менее обременительными.
Кроме того, застройщик государственного жилья должен инвестировать в экологически чистые материалы. Мои коллеги проводят исследования различных классов вредных материалов, которые распространены в нашей искусственной среде. Эти химические вещества часто присутствуют в экономичных материалах, и поэтому их трудно исключить из доступного жилья. Застройщик государственного сектора, взвешивающий свое влияние на общественное здравоохранение, должен сделать выбор в пользу устранения этих химикатов в своих домах, даже если для этого придется потратить больше денег.
В 2017 году AIA National поддержала фундаментальное право на жилье, что привело к вопросу: что мы делаем, чтобы воплотить это в жизнь? После активного обсуждения вопросов экономики и политики на нашей панели AIA один из слушателей заметил, что нам также следует поговорить о социальном потенциале социального жилья. Вот где архитекторам необходимо активизировать усилия. Детали политики важны и будут активно обсуждаться, но, как сказала моя коллега по дискуссии и организатор рабочей группы AIA по праву на жилье Карен Кубей: «Люди не живут в политике». Архитекторы несут ответственность перед общественностью за визуализацию потенциала социального жилья в Америке. Активисты и политики поднимаются, чтобы встретить общенациональный жилищный кризис с новыми идеями. Архитекторам необходимо присоединиться к ним.
